お金・ローン

住宅ローンはいくらまで借入可能で、適切な返済負担率はいくらなのか?

荒木専務
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こんにちは、日生ハウジングの荒木です。

マイホームを購入する際に、ほとんどの方が住宅ローンを利用されると思います。

では実際に住宅ローンを借りるときに、「一体いくらまでならお金を借りられるのか?」ここが気になるポイントですよね。

そこで今回は住宅ローン借り入れの際の目安になるポイントをお話しします。

住宅ローン借入額の目安について

年収と返済負担率について

住宅ローンの借入額の目安としなる代表的なものとして、

  • 年収
  • 返済負担率

の2つがあります。

その他にも勤続年数や健康状態、頭金といった要素はありますけど、
話をわかりやすくお伝えするために、この記事ではそれらを考慮せずに説明しますね。

年収が借入額に大きく影響するのはわかると思いますが、
2つ目の「返済負担率」っといのはどういったものなのでしょうか?

返済負担率とは

借入額を決めるときの指標の一つで、年収に対する年間のローンの返済額の割合のこと。

年間の返済額÷年収×100」で求められます。

荒木専務
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例えば、年収500万円で年間のローンの返済額が125万円だとすると、

125万円÷500万円×100=25%

つまり、この場合の返済負担率は25%ということになります。

返済負担率の数字は低ければ低いほど、年収に対するローンの負担が少ないということになります。

返済負担率の目安は?

返済負担率の上限は、金融機関ごとに異なります。

つまり、各金融機関によって年収によっていくらまで借入ができるといった返済比率(返済負担率)が決められているわけです。

例えば、ある地方銀行の例でみると…

年収 返済比率
250万円未満 30%
250万円以上400万円未満 35%
400万円以上 40%

ただ、返済比率が40%まで借りられるからといって、上限ギリギリまで借入をしてしまうと、家計が苦しくなってしまうといったケースも。

一般的には25~35%が目安になり、

理想的な返済負担率25%以内。

返済負担率は、年収に対する年間のローンの返済額の割合なので、低ければ低いほど家計に余裕が生まれます。

35年など、住宅ローンは長期で組むことがほとんどですので、長期的に無理なく返済していける

後述する住宅金融支援機構の「2017年度利用者調査報告」によると、返済負担率25%以上は利用者全体の31.5%で、利用者の68.5%は返済負担率25%以下で住宅ローンを組んでます。

荒木専務
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このように、理想とされる返済負担率25%以下で住宅ローンを利用している人が全体の半数以上を占めています。

返済負担率の上限ギリギリにするのではなく、余裕をもって住宅ローンを組むことが家計と心にゆとりをもたらせてくれるわけですね。

フラット35のケースで、月々の返済額から借入額を計算

床暖房 ガス代 電気代返済負担率は金融機関ごとに異なりましたよね。

ここでは、住宅金融支援機構の長期固定金利のフラット35を例にとって見てみましょう!

住宅金融支援機構および前身の住宅金融公庫の証券化支援事業をもとに、取り扱い先の民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品の名称である。

出典:Wikipedia

例えば住宅金融支援機構のフラット35の場合、

返済負担率は、

  • 年収400万円未満で30%以内
  • 年収400万円以上で35%以内

上記のように、年収で返済負担率の上限が決められています。

例えば、

年収が500万円の場合

500万円×35%=175万円

年間のローン返済額の上限が175万円までは借り入れできる計算になります。

年間175万円のローン返済を月々の支払いになおすと、

175万円÷12ヶ月=約145,000円

さらに、年間175万円のローン返済から、借入可能額を計算すると約4,882万円を借入できます(※上記の金利・期間などの条件は以下の通りです)。

:金利 1.310% ※2019年3月現在のレート

:期間 35年

参照:フラット35 ローンシミュレーション

  • 年収 500万円
  • 返済負担率 35%(フラット35の場合)
  • 金利 1.310%
  • 期間 35年
  • 月々のローン返済 約145,000円
  • 借入総額 約4,882万円

荒木専務
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年収と返済負担率から年間のローン返済額を計算。それを12ヶ月で割ると、月々の返済額になります。

月々の返済額に加えて、金利と借入期間を当てはめると「借入額」を計算できるというわけです。

ローン計算するときの注意点

返済負担率の落とし穴?!

年間の返済額÷年収×100」というのが、返済負担率の算出方法でした。

その際に、税金などを差し引いた手取り年収を元に計算をしないと、実際の収入に応じた返済負担率が導き出せないので気をつけましょう。

 

というわけで、

返済負担率でローンの借入額を計算する際には、

必ず手取り年収で計算しましょう!

手取り年収

実際に銀行口座に振り込まれる給与のことで、税金や社会保険料などが差し引かれた金額のこと。

つまり、実際に手元に残るお金のことです。

手取り年収=額面年収-税金-保険料

先程の例のように年収が500万円の場合で計算してみましょう。

年収500万円から税金や社会保険料を差し引き、ここでは手取り年収を400万円とします。

フラット35の場合、年収500万円の返済負担率は35%なので、

500万円×35%=175万円

実際の手取り年収が400万円に対して、住宅ローンの年間の支払い額が175万円だと

実に返済負担率は43%になってしまします。

175万円÷400万円×100=43%

額面年収500万円で返済負担率35%に対して、手取り年収400万円だと43%にまで膨れ上がってしまうことに。

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残りの収入で食費、水道光熱費、教育費、固定資産税、車の維持費などを支払うことになり、あまり現実的でな数字ではありません。

さらに将来のための貯蓄も考える必要があります。

このことからも、返済負担率を計算する際は、税金や社会保険などを差し引いた手取り年収で計算するようにしましょう。

「借入できる金額」=「無理なく返済できる金額」ではない

同じ年収のご家庭でも、ローン返済に充てられる金額は各家庭で違います。

  • お子様の人数
  • 教育費や食費、習い事
  • 親の介護
  • 保険
  • 車の保有台数
  • 家族旅行など余暇への出費

仮に同じ家族構成であったとしても、住んでいる地域や何を重視して生活をしているのかといったことによって、月々の支出も変わってきます。

荒木専務
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ただ、こうした各家庭の事情は「返済負担率をベースに算出した借入可能額」には反映されません。

そうすると、借入可能額から割り出した月々の返済額と、毎月、無理なく返済できる額に隔たりが生じることになります。

つまり「借入可能額」は、必ずしも「毎月、無理なく返済できる金額」ではなくなってくるのです。

住宅ローンの限度額いっぱいを借入ることを目的とするのではなく、将来の支出を検討して、無理なく返せる安全な借入額かどうかを冷静に考える視点が大切です。

まとめ

まとめ
  • 年収と返済負担率からおおよその借入可能額がわかる
  • 返済負担率は各金融機関ごとに異なる
  • 借入可能額の計算は、手取り年収で計算する
  • 「借入できる額」と「無理なく返済できる額」は違う

今回は住宅ローンの借り入れ額の目安になる「年収」と「返済負担率」についてご説明しました。

住宅ローンは多くの場合、非常に長期間に渡って返済をしていきます。

その間に、お子さまの進学や転職などいろいろなライフスタイルの変化も生じるでしょう。

住宅ローンを組んでマイホームを購入する前に、一度立ち止まり、じっくりと将来のライフプランニングを検討するのがおすすめです。

そして、「借り入れできる金額」を目いっぱい借りるのではなく、無理なく返済できる金額」から住宅ローンの借入額を検討しましょう!

 

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